大規模修繕をしっかり学ぼう

大規模修繕を学ぶ

あまり知られていないマンションの大規模修繕

あまり知られていないマンションの大規模修繕 現在の日本は分譲でも中古でもマンションや戸建てを買う情報はたくさん公開されています。
その情報の中には管理費や修繕積立費が記載されています。
新築の分譲の場合でも契約時に長期修繕計画書などが渡されることが多く、経年劣化した建物の大規模な修繕について書かれています。
この大規模修繕は建物の外壁を修復することです。
頑丈そうに見えるマンションの壁は、長年紫外線を浴びることで劣化しはじめ、劣化した部分から雨水が入り込み、壁の中まで劣化してしまいます。
これを防ぐために新築なら10年を過ぎたころに一度目の大規模修繕を行います。
大規模修繕の際は1世帯あたり100万円前後の金額が必要になりますが、これは選ぶコンサルティング会社によって変わってきます。
コンサルティング会社というのは、修繕が適切に行われているかを判断する会社のことで、この会社の選び方で数百万円の違いがでることもあります。
また修繕の方法によっても金額に違いが出てきます。
マンションの外壁を修繕するために一般的なのが、足場を組んで作業するというものでしたが、足場を組む費用が修繕費の3割ほどを占めてしまう場合もあります。
そのため、高層ビルの窓ふきの際に使うような昇降式の足場を使うことも増えてきました。
この方法であれば建物を覆う必要が無く、費用も抑えられるというメリットがあります。

マンションの品質や性能を維持するために必要な大規模修繕

マンションには共用部分と専有部分があります。
共用部分にはエントランスホール、外の共用廊下、外階段、エレベーターなど専有部分以外の建物部分、専有部分以外の建物の付属物(集合郵便うけ等)、規約共用部分があります。
専有部分は居住空間のことをいいます。
建物の品質、性能を維持するために、共用部分のメンテナンスは長期大規模修繕計画を立案し、実行しなければなりません。
ほとんどの建物の大敵は紫外線だと言われています。
外壁タイル、屋上の防水塗装は紫外線を浴びることで徐々に劣化していきます。
劣化した箇所から雨水が侵入すると、建物の劣化が進行します。
国土交通省はマンションの1回目の大規模修繕を12年を目安に行うことを推奨しています。
国土交通省の調査によると、大規模修繕計画は昭和62年に比べ、平成20年には約24%増の89.0%のマンションが作成しています。
ほとんどのマンションでは入居者に月々、「管理費」と「修繕積立金」を徴収しています。
金額は総戸数や規模によっても異なります。
日々の清掃や共用部分の照明の電球納交換など小さなメンテナンスは「管理費」から支出し、大規模な修繕費用は「修繕積立金」から支出されます。
管理費や修繕積立金は購入する際に、物件概要欄に掲載されています。
管理費や修繕積立金が安い物件は一見お得に見えますが、長期的に見れば、建物の維持管理が困難となり資産価値が早く下がったり、入居中に管理費や修繕積立金が値上げされる場合もあるので注意が必要です。

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◎2017/1/4

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